導(dǎo)讀：西漢時(shí)期實(shí)施了限購(gòu)政策。在漢高祖劉邦的妻子呂雉掌權(quán)時(shí)，朝廷發(fā)布了以下規(guī)定：“欲增購(gòu)房產(chǎn)，則必須與其現(xiàn)有房產(chǎn)相鄰，不得隔開(kāi)。” 這條規(guī)定的含義是，如果你想購(gòu)買(mǎi)房屋，可以，但你所購(gòu)房產(chǎn)必須與你現(xiàn)有的房產(chǎn)緊鄰，中間不能隔著其他房屋，不允許進(jìn)行非緊鄰居民之間的不動(dòng)產(chǎn)交易。
要問(wèn)當(dāng)時(shí)為什么會(huì)出臺(tái)這樣奇怪的限購(gòu)政策,概括起來(lái)有這么幾個(gè)原因:首先,西漢初年土地私有化還不明顯,居民的宅基由政府統(tǒng)一劃分、統(tǒng)一分配,一戶家庭只給一塊宅基。為了維持這個(gè)狀態(tài),政府不希望再出現(xiàn)土地兼并,不希望部分居民坐擁多處宅基而另一部分居民卻身無(wú)立錐之地。所以當(dāng)時(shí)的政府一方面限制房產(chǎn)出售:國(guó)家分配的房子或宅基,你可以賣(mài)掉,但是賣(mài)掉之后就不能再申請(qǐng)分配了;另一方面則限制購(gòu)買(mǎi):想買(mǎi)房可以,但得問(wèn)問(wèn)你家鄰居是不是剛好要賣(mài)。這一買(mǎi)一賣(mài)的限制,使得西漢初年的住房交易非常少見(jiàn)。另一個(gè)原因是,西漢登記人口和房產(chǎn),用的是原始的“手實(shí)”加“舉發(fā)”手段。家里有多少人,住多大面積的房子,你自己報(bào),這叫“手實(shí)”。萬(wàn)一你為了少交人頭稅和財(cái)產(chǎn)稅,少報(bào)人口和房子怎么辦?不怕,政府鼓勵(lì)鄰居檢舉揭發(fā),揭發(fā)屬實(shí),抓你坐牢,沒(méi)收你的家產(chǎn),一半家產(chǎn)充公,一半家產(chǎn)用來(lái)賞給檢舉揭發(fā)你的鄰居,以資獎(jiǎng)勵(lì),這叫“舉發(fā)”。為了方便政府管理和鄰居“舉發(fā)”,就必須把每一戶居民都盡可能固定到一個(gè)地方長(zhǎng)期定居,限制你只能購(gòu)買(mǎi)緊鄰的房子,就是為了達(dá)到這個(gè)目的。
到了唐朝,一種持續(xù)了一千多年的限購(gòu)政策出臺(tái)了,用8個(gè)字來(lái)總結(jié),叫“求田問(wèn)舍,先問(wèn)親鄰”。什么意思呢?就是買(mǎi)地皮也好,買(mǎi)房子也好,不光要經(jīng)過(guò)原業(yè)主的同意,還必須經(jīng)過(guò)原業(yè)主鄰居和族人的首肯,否則,不管你付給原業(yè)主多少錢(qián),簽訂的合同多么完美,在法律上都是不被承認(rèn)的。唐朝的規(guī)定是這樣的:“天下諸郡,應(yīng)有田宅產(chǎn)業(yè),先已親鄰買(mǎi)賣(mài)。”(《唐會(huì)要》卷85)全國(guó)不管哪個(gè)城市,一切地皮和房產(chǎn),想出售,先問(wèn)你親戚和鄰居是不是同意。五代十國(guó)的規(guī)定是:“如有典賣(mài)莊宅,準(zhǔn)例房親鄰人合得承當(dāng)。若是親鄰不要,及著價(jià)不及,方得別處商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所載后周廣順二年律令)賣(mài)房的時(shí)候,先問(wèn)四鄰和族人是否想買(mǎi),如果他們不愿,或者出的價(jià)太低,你才能賣(mài)給其他人。宋朝規(guī)定:“應(yīng)典、賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè),先問(wèn)房親,房親不要,次問(wèn)四鄰,四鄰不要,他人并得交易。房親著價(jià)不盡,亦任就得價(jià)高處交易。”(《宋刑統(tǒng)》卷13)這比五代十國(guó)時(shí)還細(xì),明確了征求意見(jiàn)的順序:先問(wèn)族人,后問(wèn)四鄰。
元朝規(guī)定:“前去立賬,遍問(wèn)親鄰,愿與不愿執(zhí)買(mǎi),得便與人成交。”(《至元二年晉江縣務(wù)給付麻合抹賣(mài)花園公據(jù)》,收錄于《中國(guó)歷代契約會(huì)編考釋》)光口頭上征求親鄰?fù)鉄o(wú)效,還得立一張“問(wèn)賬”,讓族人和鄰居挨個(gè)簽字,大伙都同意你賣(mài)房了,你才能出售。明朝的規(guī)定與元朝相同。事實(shí)上,直到清朝,甚至到了民國(guó),“求田問(wèn)舍,先問(wèn)親鄰”的規(guī)矩還在局部地區(qū)持續(xù),因?yàn)橛H鄰找麻煩而不得不取消交易、退換房產(chǎn)的案例屢見(jiàn)不鮮。買(mǎi)賣(mài)房,只要買(mǎi)主賣(mài)主都樂(lè)意就足夠了,為何還得經(jīng)過(guò)賣(mài)方族人和鄰居的同意呢?這里有他們什么事啊!其實(shí)原因無(wú)非兩條:一是為了保護(hù)宗族財(cái)產(chǎn)不流失。古代中國(guó)從來(lái)不存在明晰的完全屬于私人的物權(quán),一切不動(dòng)產(chǎn)在法律和道德兩種層面都是既屬于個(gè)人又屬于族人的,尤其祖輩遺留的房屋,如果未經(jīng)叔伯兄弟的同意就拿來(lái)出售,極可能會(huì)引起持久的甚至大規(guī)模的同族爭(zhēng)斗,即使是出于維護(hù)基層穩(wěn)定的目的,地方政府也必須要求“求田問(wèn)舍,先問(wèn)親鄰”。第二個(gè)理由則跟西漢時(shí)一樣,是為了便于親鄰檢舉,幫助政府控制每一戶居民。
針對(duì)官員的限購(gòu)令
從元朝開(kāi)始,又出現(xiàn)了一種新的限購(gòu)政策:不許當(dāng)官的買(mǎi)房。嚴(yán)格地講,不是禁止所有官員買(mǎi)房,而是禁止蒙古官員在原南宋統(tǒng)治區(qū)域如江蘇、浙江、福建等地買(mǎi)房。為什么做出這種規(guī)定呢?還是兩條原因:第一、蒙古滅了金國(guó)、西夏、大理和南宋,從前朝那里繼承了許多國(guó)有房產(chǎn)。在滅國(guó)的過(guò)程中,死在他們鐵蹄下的平民也不少,那些平民的房子也因?yàn)闊o(wú)人看管而收歸國(guó)有。這樣,在元朝初年,政府手里就握有大量公房,可以隨心所欲地分給各級(jí)官員,作為他們的辦公樓或者家屬院。換句話說(shuō),大多數(shù)蒙古官員都能分到房子,沒(méi)必要再去購(gòu)買(mǎi)。
第二、南宋剛剛滅亡那會(huì)兒,一批任職江南的元朝蒙古官員嫌分到的公房太小,出去借住或購(gòu)買(mǎi)民房。借住民房的不僅強(qiáng)拿強(qiáng)要,而且強(qiáng)奸殺人;購(gòu)買(mǎi)民房的也很蠻橫,譬如一套房市價(jià)十萬(wàn),他們只給五千,甚至一分錢(qián)不給,弄一張假合同,逼著原業(yè)主簽字畫(huà)押,房子就成他的了。他們這樣做,激起了極大民憤,各地義軍紛紛起兵抗元。為了撫慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈于是頒布了禁止蒙古官員在江南購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)令。到了明清兩代,不許官員買(mǎi)房的政策進(jìn)一步擴(kuò)大化,朝廷禁止所有官員在工作所在地買(mǎi)房。明朝的規(guī)定是這樣的:“凡有司官吏,不得于見(jiàn)任處所置買(mǎi)田宅。違者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例匯編·萬(wàn)歷問(wèn)刑條例·任所置買(mǎi)田宅》)敢在工作所在地買(mǎi)房,讓朝廷得知,扒褲子打五十大板,開(kāi)除公職,最后還要沒(méi)收你買(mǎi)的房子。
清朝的規(guī)定則在照搬明朝法律的基礎(chǔ)上又加了一條:“旗員歷任外省,有在任所置產(chǎn)者,勒限責(zé)令,變價(jià)回旗。如有隱匿不報(bào),查出財(cái)產(chǎn)入官,地方官失察,照例議處。”(《乾隆實(shí)錄》卷8)就是說(shuō),不光限制官員購(gòu)房,還限制旗人購(gòu)房,凡旗人去外地工作,膽敢在工作地買(mǎi)房,其所買(mǎi)房產(chǎn)由朝廷強(qiáng)制拍賣(mài),拍賣(mài)所得歸政府所有。如發(fā)現(xiàn)旗人在工作所在地買(mǎi)房,當(dāng)?shù)毓賳T也有責(zé)任向朝廷舉報(bào),如不舉報(bào),一旦查出,跟著買(mǎi)房人一起受處分。明清政府何以要這樣規(guī)定?目的是嚴(yán)防官員腐敗,維護(hù)自身統(tǒng)治。畢竟官員收賄方式花樣繁多,又唯獨(dú)無(wú)償或者低價(jià)受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)最難查清,于是干脆就不讓他們?cè)诠ぷ鞯負(fù)碛蟹慨a(chǎn)。那些在任職地買(mǎi)了房的,會(huì)被默認(rèn)為貪污,受到嚴(yán)懲。